売却の流れ

売却の流れをご説明いたします。

STEP1
売却相談・売却に必要な費用

土地・建物の売却を考える際には、土地の相場、建物の評価方法、税金や経費など必要なことを知ったうえで所有者本人だけでなく家族にとって良い売却となるようにしていきたいものです。
まずは相談する不動産業者へご自身の希望を伝える事ができ、売りたい方の立場となった提案をしてくれる信頼できる不動産会社を見つけましょう。

<不動産屋に行く前に考えておきたいこと>
・なぜ売るのか?他の利用方法、家族が利用する可能性は?
・急いで売りたいのか?時間が掛かっても相場で売りたいのか?
・いくらで売りたいのか?※感覚的なもので構いません、それを踏まえてご提案します

<不動産屋に行くときに準備したいもの>
・土地の測量図、購入時資料(契約書等)、境界立会い書類
・建物図面(建築確認書)、増改築等資料

青島不動産では相談を頂く敷地のことだけではなく、周りの不動産、道路等調査を行い
売りたい人にとって良い形を考えます。
<例>前面道路が4m未満なので市の道路狭隘事業により4mの確保と舗装を市に
   行ってもらい、売れやすい状態にしていきます。※市の事業の為時間かかります

☆売却方法についてこちらも参考にして下さい
売却成功のポイント

ここではまず売却にあたり一般的に掛かる費用をご案内します。

売却に必要な費用
印紙代国税 売買契約書に貼付します
登記登録費用国税 表示変更(住所変更、氏名変更等)・抵当権抹消登記の費用です
不動産譲渡所得税国税 不動産を売却した際に売却利益がある場合
住民税地方税 不動産を売却した際に売却利益がある場合
仲介手数料 不動産会社への手数料
修理修繕費用 修理・修繕後、引渡をする場合など必要になります
建物解体費用 更地で売る場合必要になります
測量・分筆登記費用 境界の確定(現況境界が不明な場合)や土地を切り売りする場合

その他にも、司法書士への報酬や引越し費用などが必要になります。

仲介手数料について
取引額|200万円以下 取引額の5%
取引額|400万円以下 取引額が200万以下の部分についてはその5%
取引額が200万を超える部分についてはその4%
取引額|400万円超 取引額が200万円以下の部分に付いてはその5%

取引額が200万円を超え400万以下の部分についてはその4%

取引額が400万円を超える部分についてはその3%
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STEP2
調査・査定

物件ご売却価格の目安や査定方法、査定価格と売り出し価格についてご説明します。

売却物件の調査

所有の土地・建物が「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらうのが査定です。

査定を受ける際は、下記のような具体的な内容が記されているものを用意しておきます。
・土地の測量図、購入時資料(契約書等)、境界立会い書類
・建物図面(建築確認書)、増改築等資料など、

上記参考書類と、ご相談頂く際にお話し頂くことを元に下記の調査をさせて頂きます。
・登記内容
・都市計画、建築に関わる法令関係
・道路(幅員、二項道路、管理)
・ガス・水道・下水配管の引込状況、排水先
・敷地実寸、境界状況
・電柱有無、上空他敷地引込線有無
・建物は外壁、基礎、雨漏り、白蟻の有無を目視で確認し必要なことを検討します。
主なものは上記となりますが、敷地・近隣の状況等により個別に調査します。
これら調査を踏まえて掛かる経費、売却にあたり最善の方法を検討します。

※市街化調整区域内の土地の場合は、一般住宅が建築できない事が前提となっている
地域なので、既存宅地の確認の有無や、昭和51年以前から宅地であることの確認
(地目、過去の農地転用届け・許可の有無等で確認)が必要です。

無料査定

お客様のご所有不動産を無料で査定させていただきます。
「とりあえずどのくらいで売却できるのか知りたい」方から「将来の買い替えの参考のために現在の価格を把握しておきたい」方までお気軽にご相談ください。秘密厳守にて承ります。

査定時にお渡しするご提案書は以下のようなものです。
・売却のご提案金額と想定費用の見積もり、売却方法のご提案
・土地・建物の登記等情報からの評価計算書
・相談不動産付近で売りに出ている物件資料
・公示価格資料
・路線価格資料(相続時に利用される公的な評価)
・ご依頼から販売活動のご説明
・税金のご案内
・その他個別に必要とされる資料をお渡しします。

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STEP3
媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社を決めたら、『媒介契約』を締結します。

媒介契約の種類

ご売却を決断されたら、仲介業者(不動産会社)との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

青島不動産では「専任媒介契約」を基本としてお願いしております。
依頼する方のメリットとしては、
・売りたい方は買主を知り合い等に声掛けができること
・当社の気持ちとして一般媒介契約ですと他の不動産業者で商談中であったりすると
 広告費が無駄になったり、業者同士の情報の統一が必要になるため専任媒介契約の
 方が積極的にご紹介ができます。

※青島不動産ではご依頼頂いた時点で他の不動産業者、住宅会社へ物件資料を
 メール・ホームページ等のネット掲載などをして、情報を広く届けています。

専属専任媒介契約 特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。 また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
専任媒介契約 「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。
一般媒介契約 複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
媒介契約制度の違い
複数業者との契約 依頼者自ら発見した相手との取引 指定流通機構への登録義務 業務処理報告義務
専属専任媒介契約 不可 不可 5営業日以内 1週間に1回以上
専任媒介契約 不可 7営業日以内 2週間に1回以上
一般媒介契約 なし なし
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STEP4
販売活動・経過報告

売り出しから販売活動についてご説明いたします。

活動内容
  • 自社ホームページへの掲載
    たくさんの写真、現地の動画を掲載して画面上で現地の様子がわかりやすいようにしています。
    場所も分かるように情報は全て掲載しています。

    スマートフォンからも簡単に検索できます。
  • 指定流通機構(レインズ)への登録
    当社顧客以外からも広く買主を探します。
    静岡では「不動産BOX静岡」というサイトで公開されています。
    不動産BOX静岡
  • 広告(新聞折り込み)への掲載など広報活動
    〇新聞折込(あいるプレス、ニューズ)、新聞掲載等の広告

    〇近隣のお宅声掛け、アパート等へチラシを配布
    ※売物件の近隣の方が購入されるケースは多いので必ず行います。
  • 他不動産業者、住宅会社への情報提供
    〇当社以外の不動産業者へ物件情報をメール、FAXで物件情報を提供しています。

    〇住宅会社の営業の方へ物件資料をメールをしています。
    売土地の場合は住宅を建築する目的の方がほとんどなので効率よく土地を買いたいと考えている方へ情報を届けることができます。
経過報告

売却をご依頼された物件の販売活動を定期的にご報告致します。
実際に行った広告活動の内容や、物件を紹介した買主の反応や問合せ状況などをご報告致します。

また、お客様への紹介状況、相場の変化に合わせた売却金額の変更や
売却条件の変更、追加等ご提案します。

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STEP5
売買契約の締結

購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件について調整し、売買契約を締結します。

契約に至るまで

ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産業者に提出します。これを受けて不動産業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。 そして条件が整ったら、不動産売買契約を結びます。

不動産売買契約とは

不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。 売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。 不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。 義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。

契約時に用意するもの

  • 実印
  • 印紙代(売買金額によって異なります)
  • 運転免許証など(ご本人と確認できるもの)
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STEP6
残代金・物件の引き渡し

残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約はすべて完了します。

引越しの準備

物件の引き渡しと残代金の受け取りは同時に行われます。したがって、引渡しまでに引越しを済ませておく必要があります。 引越し後は、電気・ガス・水道などの公共料金の精算も済ませましょう。また、マンションなどの場合や、付帯設備機器がある場合はそれらの使用方法のパンフレットや保証書などもまとめておきましょう。

ローンが残っている時は

ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を清算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。 抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。

残代金の受領と物件の引渡し
1,登記申請書類の確認 所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
2,残代金の受領 手付金を差し引いた売買代金の残額を受け取ります。
3,固定資産税等の精算 固定資産税、管理費、修繕積立金などを清算します。
4,関係書類の引渡し 管理規約・パンフレット等、設備費用を引渡します。
5,カギの引渡し お住まいのカギを引渡します。
6,諸費用の支払い 売渡し費用(登記)、仲介手数料を支払います。
残代金の受領時に用意するもの
  • 権利証(登記済証)
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内のものを1通)
  • 運転免許証など(ご本人と確認できるもの)
  • 管理規約、パンフレット、建築確認書など
  • 仲介手数料(別途消費税及び地方消費税が必要です)
  • 登記費用(抵当権抹消登記などがある場合のみです)
  • 売却物件のカギ
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